كيف يعمل عقد الأراضي



كيف يعمل عقد الأراضي لشراء المنازل

كانت عقود الأراضي لشراء المنازل تحظى بشعبية كبيرة في أواخر السبعينيات وأوائل الثمانينيات. في ذلك الوقت، عقود البيع بالتقسيط، والتي تسمى أحيانا عقود للعمل، وعرضت شروط تمويل أكثر جاذبية على معدلات أعلى ومعايير مؤهلات جامدة من المقرضين المؤسساتية.

بدأت عقود الأراضي تختفي عندما انخفضت شروط القروض وانخفضت المعدلات إلى أقل من 8٪. لكنهم لم يختفوا تماما، وفي الواقع، عادوا إلى السوق خلال أزمة الرهن العقاري.

- 1>>

بدأ أصحاب المنازل السابقون الذين فقدوا منازلهم إلى الرهن أو بيعها من خلال بيع قصير أن يتكئوا على عقود الأراضي كبديل تمويلي عندما تحولت البنوك الكبرى لهم بعيدا.

ما هو عقد بيع بالتقسيط بالتقسيط؟

عقد البيع بالتقسيط هو أي نوع من العقود التي تتطلب دفعات دورية، ولكن في العقارات، ويشار عموما إلى عقد الأرض، عقد ل عقد أو عقد للبيع.

يحدد عقد البيع بالتقسيط سعر البيع، ومبلغ الدفعة الأولى، ومعدل الفائدة، ومبلغ المدفوعات الشهرية (أو الدورية)، وواجبات كل من الطرفين. ويغطي مسؤوليات مثل من سيحافظ على المنزل، ودفع التأمين، وضرائب الممتلكات - وهو عادة المشتري. ويشمل العقد اللجوء إلى البائع في حالة توقف المشتري عن دفع الأقساط.

التفاصيل:

  • عقود الأراضي أو عقود العقد هي اتفاقية أمنية بين بائع يسمى البائع والمشتري يسمى فندي.
  • يوافق البائع على بيع عقار عن طريق تمويل شراء فندي.
  • يحتفظ المورد بحق الملكية القانونية ويحصل فندي على سند عادل.
  • يمكن أن يشمل التمويل الذي يحمله المالك رهن عقاري قائم (انظر المزيد أدناه) أو يمكن أن يكون العقار مجاني وواضح (الخيار الأفضل).
  • عند الدفع بالكامل، يقوم البائع بتسليم سندك إلى العقار.

شاملة (عقود التفاف) عقود الأراضي

  • تتضمن العقود التالفة رهن عقاري قائم.
  • يقوم فندي بتسديد دفعة واحدة إلى المورد.
  • عند استلام الدفعة، يدفع البائع المبلغ الأساسي للمقرض ويحافظ على المبلغ المتبقي.
  • إذا كان الرهن الحالي لديه معدل فائدة أقل من معدل العقد، فإن المورد يكسب فائدة إضافية على المال الذي لا ينتمي إلى المورد.

هذه هي الطريقة التي يعمل بها.

  1. ويقول سعر البيع هو $ 100، 000.
  2. فندي ينخفض ​​$ 10، 000.
  3. و فندي يوافق على دفع المدفوعات على $ 90، 000، تحمل الفائدة في 6. 5٪، تدفع 567 $.
  4. القرض الأساسي الحالي هو 50،000 دولار، مستحق الدفع بنسبة 5٪ مع دفع $ 268.
  5. يكسب المورد 6. 5٪ فائدة على 40،000 $ من حقوق الملكية، بلوس 1. 5٪ الفائدة على الرهن الحالي من 50،000 دولار وجيوب $ 299 في الشهر.
  6. يدفع فندي أيضا الضرائب والتأمين وجميع تكاليف الملكية الأخرى.

عقود مستقيمة

لا يوجد تجاوز في الفائدة على عقد مستقيمة. يمكن لفندي أن يوافق على دفع المقرض الحالي مباشرة وإجراء دفعة أخرى إلى المورد، أو يمكن أن يقوم فندي بإرسال دفعة واحدة إلى المورد، ويقوم المورد بتسديد الدفعة إلى المقرض الأساسي.

  1. سعر البيع $ 100، 000.
  1. فندي ينخفض ​​$ 10، 000.
  2. فندي يجعل دفعة واحدة من 268 $ على رصيد القرض الحالي من 50، 000، 000، بفائدة 5٪.
  3. يقوم فندي بتسديد دفعة ثانية إلى المورد على 40 ألف دولار تمويل يحمله المالك ويحمل فائدة بنسبة 6. 5٪ ويدفع عند 253 $ شهريا.
  4. مجموع الدفعات هو 521 $، مما يوفر فندي 46 دولارا شهريا على التفاف.

قوة البيع

  • تقوم بعض شركات الملكية بتصديق عقود الأراضي التي تحتوي على بائع، وفندي، وأمين. سوف تحتاج إلى الاتصال حولها للعثور على مثل هذه الشركة العنوان.
  • كمؤتمن في سند أمانة، يعين البائع وفندي الحق واللقب والاهتمام إلى القيم من أجل ضمان التزامات البائع وفندي.
  • في حالة توقف فندي عن إجراء الدفعات، يكون لدى الوصي القدرة على التراجع تحت سلطة البيع.
  • تختلف عملية تقديم إخطار بالتخلف من دولة إلى أخرى.

شروط التسريع في القروض الأساسية

تحتوي جميع القروض اليوم على شروط التسارع والاغتراب. وكان للمقرضين تاريخ طويل في استدعاء القروض المستحقة على الفور ودفعها إذا أخذ المشترون لقب "يخضعون" للقروض القائمة. وذلك لأن المقرضين أرادوا من المشترين التأهل، ودفع نقاط القرض وارتفاع أسعار الفائدة.

سو هيمبيشنر، ضابط الضمان في شيكاغو عنوان في ساكرامنتو، وقد تم في الأعمال التجارية منذ عام 1976، وشهدت شعبية عقود الأراضي تأتي وتذهب. واحدة من أكبر الدعاوى القضائية من تلك الفترة تطورت من المشترين أخذ عنوان رهنا الرهون العقارية القائمة التي تحتفظ بها الاتحادات الادخار والائتمان الاتحادي. أصدر الكونغرس قانون مؤسسات الإيداع لعام 1982، محو بشكل فعال القدرة على تولي القروض القائمة.

يقول هيمبيشنر إن المقرضين يميلون اليوم إلى النظر إلى الطريقة الأخرى. "وقالت إن بعض المقرضين يسعدون أن تسدد مدفوعاتهم". ولكن لا تحاول الاستيلاء على القروض المدعومة من الحكومة، "هيمبيشنر يحذر" لأنك لن تحصل على الصفع ". إذا كان عقد الأرض الخاص بك يحتوي على الرهن العقاري القائم، يجب عليك طلب المشورة من محام عقاري.

عينات من القروض المدعومة من الحكومة هي فاني ماي أو فريدي ماك، والقروض الحكومية هي فا أو فا.

مجموعة حقوق فندي

لجميع الأغراض العملية، يمتلك فندي العقار وله الحق في:

  • الحيازة.
  • التمتع هادئة واستخدام الممتلكات.
  • الاستبعاد، مما اضطر الآخرين إلى مغادرة المبنى.
  • إعادة البيع.

فوائد لفندي

  • غير مؤهلة، على الرغم من أن البائع يمكن أن يطلب نسخة من تقرير الائتمان للمشتري.
  • مرونة الدفع. المبلغ قابل للتفاوض.
  • طول مدة العقد، سعر الفائدة، والمدفوعات قابلة للتفاوض.
  • انخفاض تكاليف الإغلاق. لا توجد رسوم المقرض للدفع.
  • إغلاق سريع. يمكن أن تغلق المعاملات في 7 أيام أو أقل.

الفوائد للمورد

  • عادة أعلى سعر البيع ولا تقييم. على الرغم من أن المشترين ينصح للحصول على تقييم.
  • إذا كانت خاضعة للضريبة، يمكن أن تكون مؤهلة للحصول على مكاسب مؤجلة.
  • الدخل الشهري.
  • غالبا ما يكون معدل العائد أفضل من حسابات سوق المال.
  • إذا كانت الملكية غير مطابقة، فهي طريقة سهلة للبيع.
  • إغلاق سريع.

نصائح المشتري

  • الحصول على تقييم.
  • الحصول على تأمين العنوان.
  • الانخراط في خدمات شركة قابضة للاحتفاظ بحيازة سند التنفيذ والوثائق الأصلية.
  • تحدث مع محام عقاري.

نصائح البائع

  • سحب تقرير المشتري الائتمان.
  • تضمين أسماء كل من البائع وفندي على بوليصة التأمين الحالية.
  • استئجار شركة صرف للتعامل مع جمع العقود.
  • تحدث مع محام عقاري.

هذه المادة لا يساء تفسيرها على أنها تعطي المشورة القانونية. ولا يمكن إلا للمحامين تقديم المشورة القانونية.